域外案例
可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例
摘要: WA丨王园，金承协 等丨可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例丨研究卷宗原创WA世界建筑WA世界建筑 World Architecture2025年03月17日 17:03北京可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例The Adaptive Conservation and Regeneration of Historical Districts Under the Background of Sustainable D ...
WA丨王园，金承协 等丨可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例丨研究卷宗原创 WA世界建筑WA 世界建筑 World Architecture 2025年03月17日 17:03 北京可持续发展背景下的历史街区适应性保护与再生：以日本东京丸之内为例
The Adaptive Conservation and Regeneration of Historical Districts Under the Background of Sustainable Development: The Example of Marunouchi, Tokyo, Japan
王园，金承协*，王铁博
WANG Yuan, JIN Chengxie*, WANG Tiebo
摘要：历史街区的保护和再生是复杂系统下的棘手问题，涉及多个学科领域，其现状成因、保护再生策略各异。文章通过对日本丸之内历史街区的资料调查和实地考察，系统梳理街区的演变发展，从建筑遗产保护与再利用、街区功能植入与扩展、历史景观延续与协调、空间活力激发与提升4个方面切入，总结可持续发展背景下的街区适应性保护与再生策略。在此基础上，从公众参与、规划限制、行政管理和资金保障方面探索日本经验，为中国历史街区适应性保护与再生提供借鉴和启发。
关键词：历史街区，日本丸之内，保护与再生，适应性，可持续发展
0 引言
2015年联合国通过了《改变我们的世界——2030年可持续发展议程》（Transforming Our World: The 2030 Agenda for Sustainable Development），2016年联合国第三次住房和城市可持续发展大会颁布了《新城市议程》（New Urban Agenda）。两个国际文件提出了具有挑战性的城市可持续发展目标，为未来世界城市发展指明了方向。目前，城市空间发展逐步向存量规划转变，如何引导遗产保护与可持续发展的融合，是解决城市保护和发展的问题的关键。
历史街区作为城市环境的重要部分，其发展、现状、未来都具有特殊性，涉及遗产保护、居住环境、基础设施、社会问题等，现状成因包括城市发展历程、经济转型、人口结构变化等宏观或微观原因，且保护更新方案各异[1]。历史街区适应性保护是指以街区共生环境为依据，主动适应地域、文化、历史、社区、政策、经济等因素，通过主客体之间的相互调整变化而达到的整体协调的保护方式。尤其是受到社区生活、周边环境、政策变化等方面的影响，与之相适应的保护方法。历史街区的再生基于历史街区本体在经济、社会、文化等方面与城市环境客体的主动耦合，被动式的保护方式难以适应城市可持续发展的目标，适应性保护和再生强调从整体协调和耦合协同角度看待街区发展问题[2]。研究将重点讨论在可持续发展背景下，丸之内历史街区如何实现保护与再生，以适应现代发展的需求。
1 丸之内历史街区演变
丸之内历史街区是东京市中心独特的城市空间，拥有丰富的历史和文化遗产。然而，随着经济的快速发展和城市化的加速，丸之内面临着许多独特的挑战。丸之内历史街区位于日本东京城市中心（图1），坐落于东京站和皇宫之间。自街区诞生共经历了日本明治、大正、昭和、平成、令和5个时代，共计3次大规模的更新建设（图2）。英国建筑师乔赛亚·康德（Josiah Conder）设计的三菱一号馆为丸之内街区的整体风格奠定了基础，日本本土建筑师曾玉田藏、保冈胜也、藤村朗等建筑师主持的设计不断丰富完善了街区的整体规划建设，形成了丸之内街区初期风貌特征；综合改造阶段由建筑师杉山雅泽主持，重构街区景观；更新重建阶段由三菱地所设计主持，提出构建国际中心和一体化街区建设等目标。截至目前，整个街区占地约120hm2，现存建筑物109多栋，建筑面积约为690万m2，容积率高达5.75。自江户时代开始，此地区一直是日本的政治、经济和文化中心，也是日本重要的经济中枢和交通枢纽[3]。
1 丸之内区位图，底图来源：Google Earth
2 丸之内历史发展，根据参考文献[5]绘制
1.1 街区诞生
19世纪后期，为适应现代化需要，日本政府积极将西方城市规划理念融入日本传统思维，效仿19世纪中叶奥斯曼巴黎改建模式，提出整合拓宽城市中心街道，建造宽阔的林荫大道、轮廓分明的街区，同时对地块结构进行调整，产生了允许建造大型、多层建筑的地块[4]。1889年，日本制定了第一个都市区规划《东京都市区改造计划》，对丸之内地区规划保留了现有布局，并建议加入城市交通改善项目。
丸之内地区原为江户城将军居所，1886年后日本三菱集团购入丸之内土地完成了土地的私有化，为后续的开发建设奠定了基础（图3）。1890年，三菱集团首次对丸之内进行开发，以英国红砖风格为基础规划建设了街区内道路，形成了宜人的步行空间，道路两侧为2~3层建筑，形成了“一丁伦敦”的历史景观[5]。其中三菱一号馆（1894年）、三菱二十一号馆（1914年）、丸之内火车站（1914年）等建筑陆续建成，象征着丸之内街区景观原型的诞生。直至1917年，丸之内街区已初具规模，街区内建筑高度被限定在31m以内，形成了特色的街区天际线，一条短而宽的轴线将丸之内车站与皇宫连接起来，成为重要的景观轴线[6]。
3 丸之内历史地图
1.2 综合改造
随着日本从二战失败中快速崛起，经济快速增长，汽车交通增加，符合新时代的生活需求产生。1959年，三菱集团对丸之内地区进行了“综合改造计划”的提案并制定了《丸之内综合改造计划》，该计划认为红砖建筑已经过时，要将现有的红砖办公楼换成新的办公楼来重建城市景观[7]。未来将以大供给、大容积为发展方向，逐渐将原来“伦敦一条街”时代的建筑物改建为16栋街区型办公楼，总建筑面积增至以前的5倍。
《丸之内综合改造计划》的主要目标之一是提高土地利用效率，以应对日益增长的功能需求。为此，计划允许将丸之内小街区融合为大街区形式，兴建高层建筑（≥100m），引入现代化的写字楼和商业大厦，如丸之内大厦、新丸之内大厦等（图4），高层建筑改变了丸之内地区的天际线，成为区域的新地标[8]。为改善道路和交通设施，提高交通的流动性和便利性，计划新建多条宽敞的街道和步行街，同时进行了地下通道的规划和建设，以缓解日益拥挤的交通状况。尽管计划注重现代化的城市更新，但充分考虑了历史建筑和文化遗产的保护，在改造过程中，虽然拆毁、破坏了个别历史建筑，但一些具有极高历史价值、文化和艺术价值的建筑仍得以保存和修复。通过《丸之内综合改造计划》的实施，街区焕发出了新的生机和活力，不仅带来了经济的繁荣，也提升了城市居民的生活品质。
4 丸之内历史照片
1.3 更新重建
日本经历了1950-1980年代高速经济增长，在1990年代后期面临衰退，此时丸之内街区已成为萧条的象征。日本的城市复兴已成为国家经济振兴战略的一部分，1990年东京都政府决定将以遗产为主导的城市复兴付诸实践，作为试图在城市规划体系框架内协调遗产保护与城市发展的国家经济举措的一部分[9]。2000年，日本东京都地方政府颁布了《东京构想2000》，明确了土地高度利用、市中心高密度化、地价上涨等目标，提出构建国际商务中心、一体化街区建设等目标。
在此背景下，三菱集团决心重振丸之内的形象，重现其繁荣图景，制定了《丸之内更新重建计划》。该计划是针对东京丸之内地区实施的一项城市更新计划（图5），提出适应经济、社会、文化、环境4个方面的要求，旨在通过规划和改善丸之内地区的基础设施、建筑环境和公共空间，提升居民和游客的生活质量，并促进该地区的可持续发展，以“开放、交流和互动”为目标打造极具活力的街区。通过政府和民间的合作与协调模式，促进街区功能、环境、景观和网络的多样化生活营造和复合街区的再生[10]。
5 丸之内更新重建示意
3-5来源：三菱地所设计
《丸之内更新重建计划》主要内容包括：（1）城市设计和规划：通过控制建筑的高度、密度和用途，保护和改善丸之内地区的历史和文化遗产，塑造其独特的城市形象和风貌；（2）建筑保护与更新：对旧建筑物进行保护和再利用，对建筑内外部的修复和改造，进行减震设计以解决安全问题，扩建、加建以满足现代需求；（3）基础设施改善：对基础设施进行更新，尤其以轨道交通优化为主要目标，以TOD模式激发街区活力保障居民和商业活动的正常运作；（4）公共空间规划：改善广场、步行街等公共空间，创造更加宜人和舒适的环境，充分利用中间过渡地带，增设绿化景观、休憩设施等；（5）可持续发展：通过提高屋顶、墙面、空地的绿化率，引入冷却设备解决城市热岛问题，推动中水的循环利用等[11]。
2 丸之内历史街区适应性保护与再生
丸之内历史街区作为东京市的重要区域之一，具有深厚的历史和文化价值，保留了许多历史建筑、历史遗迹和文化景观。丸之内见证了东京都市的发展和变迁，也是城市的象征和记忆的载体，形成了独特的城市历史空间[12]。由于日本经济社会的快速发展和丸之内土地利用压力骤增，导致历史建筑的保护和历史风貌的维持变得更加困难，许多历史建筑被拆除或修改，原有的城市布局和历史景观也受到威胁，对丸之内街区的文化价值造成破坏[13]。此外，商业活动和旅游业的不断扩大，导致社区的逐步剥离，削弱了丸之内的文化、历史内涵联系。因此，寻找可持续发展策略、平衡保护和发展的关系、探索适应性保护与再生的路径尤为重要。
街区保护与再生以“区域—轴线—节点”展开，按照历史、功能和空间的特征进行分区，依据重要交通干道和景观视廊展开轴线设计，以空间集约、功能多元、活力提升为目标，以重要交通节点作为街区活力辐射基点[14]。同时打造特色的景观轴线，在继承和延续了城市31m天际线的基础上，创造符合都市风貌的城市景观。以历史性和协调性为依据打造街区街景，形成丰富、便捷的地上、地下步行网络，营造与环境共生的特色街区。
2.1 建筑遗产保护与再利用
丸之内历史街区中的许多历史建筑被日本政府指定为重要文化财，针对这类建筑的修复与保护是关键，不仅涉及到传统建筑技术的应用[15]，例如修复和保存传统的建筑材料、技艺，还需要充分考虑建筑的功能性和安全性需求，在满足建筑空间需求、功能属性的基础上，增加或置换建筑功能，激发建筑再利用价值，结合现代技术和设计手段，以满足建筑结构安全和当代使用需求[16]。
三菱公司对丸之内车站[17]、工业俱乐部会馆、明治安田生命大厦、三菱一号馆[18]、中央邮便局[19]等建筑进行了修缮和再利用，力求保存位置、设计、材料、技艺的原真性，形成真实、完整的街区历史记忆界面，通过历史与现代元素的对比，以风貌协调为前提，实现了街区的整体性融合（表1）。其主要的保护手段包括：（1）修缮与保存；（2）新旧并存的改扩建；（3）重建与复原。保护的主要步骤包括：（1）外部修缮，墙面、屋顶、门窗等；（2）内部装修，穹顶、柱子、装饰等；（3）结构改造，加固、减震等；（4）设备更新，空调、电梯、给排水等。修缮后的历史建筑以点带面，延续了街区历史景观和场所精神，利用触媒效应推动了整个街区的复兴。同时，丸之内历史街区在保护更新中首次应用“容积率转移”制度，将历史建筑可用的容积率转移至相邻地块的建筑之上（图6），将丸之内车站文化财建筑的容积率转移至周边东京大厦等。为了回馈在建筑遗产保护上所作的贡献，政府以加大新建容积率的方式给予产权所有者奖励和补偿，通过转移容积率、容积率奖励制度使建筑遗产得以保护，且新建高层建筑与建筑遗产用途互补，可以有效解决历史建筑的保护难题。
6 容积率转移、奖励示意
2.2 街区功能置入与扩展
为了利用现代化的方式使历史街区适应现代生活和商业活动，改变丸之内街区商务占比过高、功能单一、昼夜人流差距大、缺乏城市魅力和吸引力等问题，丸之内通过增加功能多样性来实现街区的保护与再生，从单一功能向集合功能转变，对传统的办公用途进行升级，置入购物、休闲、餐饮、酒店、艺术多样性功能和设施（图7）。通过对历史空间的改造和再利用，改造建筑内部空间布局增加配套服务，适应新的功能需求，从而丰富街区功能业态，提升街区的整体品质（图8）。目前整个街区内共设有4个美术馆、2个室内画廊、1个博物馆、1个艺术作品馆、1个剧场、1个会议及艺术中心、6个高端酒店和2个购物中心，从而使该地区成为东京著名的文化历史时尚街区。
7 丸之内历史建筑及商业功能分布，底图来源：三菱地所设计
8 历史建筑的新旧共生，来源：三菱地所设计
为满足城市交通需求，丸之内街区充分发挥地下空间优势，基于日本站城一体化和以公共交通为导向（TOD）的开发模式，以轨道交通枢纽为节点，以地下通道为联系，建立了整体的地下空间步行系统，并在此基础上不断扩展和完善，实现了便捷、高效的城市交通网络。地下空间步行系统将丸之内各个街区无缝衔接起来，提供了一个整合了交通、购物、餐饮、休闲等多种功能的城市体验。以交通枢纽为中心，对广场、下沉广场、中庭等进行有效的布置，实现易识别的街区结构设计。
2.3 历史景观延续与协调
为了延续街区历史景观，创造风格统一、界面连续的街区风貌，政府特制定景观保护规划，包括景观评估、规范和标准，以确保新建筑和发展项目符合街区的景观特色和风貌。丸之内采取了“街景形成型”模式进行街区建设，继承历史上的“丸之内风格”，使街道与建筑形成呼应，创造符合人体尺度的街景。对历史景观轴线丸之内“1st”街道进行改造升级，以工业俱乐部会馆和丸之内大厦底层裙房高度基础，突出历史文化元素，强调街道布局、建筑高度和比例的重要性。在街区重要节点位置，对历史景观锚固点丸之内车站进行绝对保护（图9），对关联性要素要进行有机更新。规划同时保留了历史建筑的立面、色彩、屋顶、窗户和门廊等特征，利用元素母题进行优化设计，使街区风貌统一协调。在创造符合都市风格的城市景观的基础上，创新性地提出保留城市历史天际线，即保留丸之内第一次开发过程中形成的31m天际线（图10）。更新后的建筑裙楼高度不得超过31m，同时采用水平线条和夜间亮化照明强化历史天际线，形成了完整连续的景观记忆。
9 丸之内火车站全景
10 丸之内街区立面，根据参考文献[5]绘制
2.4 空间活力激发与提升
公共空间是社区活动和交往的重要场所，提升公共空间品质是激发街区活力的重要环节。丸之内历史街区适应性保护与再生的经验表明，重视改善公共空间品质至关重要。具体策略包括：（1）提升步行空间品质：仲街作为丸之内的中心轴，为提升安全性、舒适性，创造休憩空间，对街道进行拓宽，增设座椅、绿化小品等，并打开临街建筑界面，赋予街道新的活力；（2）创造建筑室外庭院：三菱一号馆将建筑背面停放马车的杂物空间改为室外庭院，不仅加强了与周边建筑联系，并创造了独立的公共休闲的室外空间，营造了多元的社交活动空间（图11）；（3）再生街区过渡空间：将历史建筑与新建建筑进行联系，运用材料、体块、高度等变化，强调公共空间的过渡作用，成为半开放式的交往场所；（4）人性化设计：从街区尺度到建筑体量，从材料到装饰，从内容到细节，突出人性化理念，尤其景观设计、无障碍设计凸显了街区营造中对公共空间品质的追求。
11 三菱一号馆公共空间
同时，丸之内街区以历史空间为载体，挖掘地区文脉要素，以传统民俗、场所精神和社区文化为切入点，广泛展开相关文化活动（图12），例如国际艺术展览、音乐会、传统民俗表演等，激发街区活力的同时增强社区居民归属感。充分发挥历史空间作用，促进不同背景和文化之间的交流，形成一个多元化、可持续的国际街区。
12 丸之内公共文化活动，来源：三菱地所设计
3 经验与借鉴
关于历史街区的保护与再生，日本已构建起一套相对完善的制度，包括法律法规、财政支持和社会治理等多层面的完整保障机制。其中最显著的特点在于以法律政策为依据，保护工作运行程序的规范化，涉及保护体系的形成、保护内容的确立、机构职能的分配、保护资金的来源、参与主体的多元和保护责权的法定。
3.1 公众参与
1988年，在丸之内第三次更新前，大手町·丸之内·有乐町区地区共同组成规划推进会，在广泛听取公众、专家、学者等意见的基础上充分调研，与地权所有者形成统一的城市保护与更新的意见，并于1994年签订“街区建设基本协定”，为推动街区保护和再生提供了方向性的指导[20]。1996年，与三菱集团、JR东日本以及政府行政管理者设立了建设恳谈会，为利益各方建立了沟通机制，基于PPP理念利益主体可以站在对等的立场上自由的讨论，形成了最终的“街区建设导则”。其中作为企业的一般社团法人城市建设推进会、大丸有区域管理协会也共同参与，基于未来图景，针对促进地区活化、环境改善、社区形成和商业环境创造等问题形成开发协议。公众参与已经成为日本遗产保护的重要特征，可以使自下而上的利益诉求和自上而下的保护约束在平等、开放的环境中交流和平衡，为普通民众参与遗产保护提供了具体可行的路径，以行政与公众相互协调下的目标为依据，对于指导和协调历史街区的保护和再生是积极适应社会制度的重要表象。
3.2 规划限制
丸之内通过制定具体的规划条例，既保护了街区的历史景观风貌，也对街区未来景观的发展进行约束和限制。其保护与再生经验表明，制定清晰的发展规划是实现街区再生的关键。规划不仅要明确街区的定位和目标，还包括遗产保护、经济发展、文化活动、社区参与等方面，以实现街区的整体协调和可持续发展。为了兼顾历史文化保护和城市更新，制定容积率转移、奖励政策，以保存建筑遗产，在谋求文化环境维护和提升的同时，促进地区土地的高度利用，推进商业和文化属性功能的再生[21]。在历史街区保护与再生中，保存历史景观风貌是产生具有辨识性和地域性的重要手段之一，通过对风险问题的评估预判，在追求利润的同时兼顾街区可持续发展，以历史景观保护为导向的方法符合街区历史背景现状，也呼应了都市发展计划的目标，因此丸之内历史街区加入视觉感受的“景观规划”内容，从历史景观视角思考“城市景观”未来塑造方向，来引导地区的保护和更新行为。
3.3 行政管理
东京都政府牵头成立专门事务局，通过开展有关研讨活动，协调丸之内历史街区的保护与再生。事务局由董事会和监事会组成，通过常务会议讨论各项工作，包括：都市政策与指导委员会、都市功能部、都市改造部、区域管理和推广部4个主要部门，以及防灾推进委员会和智慧城市委员会。其中都市政策和指导委员会主要负责整体丸之内的整体构想和行政合作，包括政策制定、制度设计、建设指南等[23]。街区内历史文化遗产相关的行政管理由文物保护管理部门和城市规划管理部门两个相对独立、平行的组织机构负责管理。此外，还有法定的咨询机构——审议会，其职责是为政府高层决策提供咨询服务，通过技术支持和监督，促使行政与学术的有机结合。除此之外，日本还设立了城市规划地方审议会、城市景观风致审议会、传统建筑保存审议会等类似的审议会制度。这些机构旨在提供专业观点，确保在决策过程中综合考虑各种因素[23]。
3.4 资金保障
丸之内历史街区的保护与再生项目资金来源主要是以企业出资为主、地区政府给予补贴的形式，期间《特别容积率适用区域允许容积率转移法》的实施既解决了企业盈利问题，也为建筑遗产的保护起到促进作用[24]。日本遗产保护工作的主要经费来源是国家、地方政府的专项财政拨款，还有银行贷款、社会公共事业经费为补充。财政拨款一半来源于国家，其余部分由地方承担；银行贷款采用担保形式，可向地方政府申请贴息、低息补助；社会公共事业经费主要来源于出售“历史文化城镇保护彩票”或者“文物保护彩票”的方法，也有社会团体的募捐等方式。同时日本政府也会尝试税务减免措施，包括针对历史街区相关的房地产税、遗产税和城市规划税减免等政策。此类资金来源和政策措施的综合运用，为丸之内历史街区的保护与再生项目提供了稳定的财务支持，通过企业出资和政府补贴相结合，既充分调动了社会资源，也确保了建筑遗产的有效保护。
4 总结
文章通过单一案例研究方法对丸之内历史街区适应性保护与再生的案例进行解析，分析其街区诞生、综合改造和更新重建的演化过程，归纳总结其建筑遗产保护与再利用、街区功能置入与拓展、历史景观延续和协调、空间活力激发和提升的适应性再生策略，并旨在总结解决功能、环境、交通、文化等复杂系统下的街区保护与再生经验，并从公众参与、规划限制、行政管理和资金保障方面总结其先进经验，以期为国内历史街区的复兴与可持续发展提供借鉴和参考。□（致谢：感谢三菱地所设计提供相关技术图纸资料，感谢日本神奈川大学野村和宣教授提供相关基础资料。）
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王园
B.1992，大连理工大学建筑与艺术学院博士研究生
金承协*（通信作者）
B.1967，东京大学博士
大连理工大学建筑与艺术学院教授
jinchengxie@dlut.edu.cn
王铁博
B.1998，大连理工大学建筑与艺术学院硕士研究生
国家自然科学基金
项目批准号：52078107
中央高校基本科研业务费专项资金
项目编号：1700/82232013
本文图表除注明外均由王园摄影、绘制
世界建筑 World Architecture清华大学主办，定期转播《世界建筑》杂志相关内容，掌握建筑界的热门信息和动态。2310篇原创内容公众号
全文刊载于《世界建筑》202502期。转载请注明出处。
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The Adaptive Conservation and Regeneration of Historical Districts Under the Background of Sustainable Development: The Example of Marunouchi, Tokyo, Japan
王园，金承协*，王铁博
WANG Yuan, JIN Chengxie*, WANG Tiebo
摘要：历史街区的保护和再生是复杂系统下的棘手问题，涉及多个学科领域，其现状成因、保护再生策略各异。文章通过对日本丸之内历史街区的资料调查和实地考察，系统梳理街区的演变发展，从建筑遗产保护与再利用、街区功能植入与扩展、历史景观延续与协调、空间活力激发与提升4个方面切入，总结可持续发展背景下的街区适应性保护与再生策略。在此基础上，从公众参与、规划限制、行政管理和资金保障方面探索日本经验，为中国历史街区适应性保护与再生提供借鉴和启发。
关键词：历史街区，日本丸之内，保护与再生，适应性，可持续发展
0 引言
2015年联合国通过了《改变我们的世界——2030年可持续发展议程》（Transforming Our World: The 2030 Agenda for Sustainable Development），2016年联合国第三次住房和城市可持续发展大会颁布了《新城市议程》（New Urban Agenda）。两个国际文件提出了具有挑战性的城市可持续发展目标，为未来世界城市发展指明了方向。目前，城市空间发展逐步向存量规划转变，如何引导遗产保护与可持续发展的融合，是解决城市保护和发展的问题的关键。
历史街区作为城市环境的重要部分，其发展、现状、未来都具有特殊性，涉及遗产保护、居住环境、基础设施、社会问题等，现状成因包括城市发展历程、经济转型、人口结构变化等宏观或微观原因，且保护更新方案各异[1]。历史街区适应性保护是指以街区共生环境为依据，主动适应地域、文化、历史、社区、政策、经济等因素，通过主客体之间的相互调整变化而达到的整体协调的保护方式。尤其是受到社区生活、周边环境、政策变化等方面的影响，与之相适应的保护方法。历史街区的再生基于历史街区本体在经济、社会、文化等方面与城市环境客体的主动耦合，被动式的保护方式难以适应城市可持续发展的目标，适应性保护和再生强调从整体协调和耦合协同角度看待街区发展问题[2]。研究将重点讨论在可持续发展背景下，丸之内历史街区如何实现保护与再生，以适应现代发展的需求。
1 丸之内历史街区演变
丸之内历史街区是东京市中心独特的城市空间，拥有丰富的历史和文化遗产。然而，随着经济的快速发展和城市化的加速，丸之内面临着许多独特的挑战。丸之内历史街区位于日本东京城市中心（图1），坐落于东京站和皇宫之间。自街区诞生共经历了日本明治、大正、昭和、平成、令和5个时代，共计3次大规模的更新建设（图2）。英国建筑师乔赛亚·康德（Josiah Conder）设计的三菱一号馆为丸之内街区的整体风格奠定了基础，日本本土建筑师曾玉田藏、保冈胜也、藤村朗等建筑师主持的设计不断丰富完善了街区的整体规划建设，形成了丸之内街区初期风貌特征；综合改造阶段由建筑师杉山雅泽主持，重构街区景观；更新重建阶段由三菱地所设计主持，提出构建国际中心和一体化街区建设等目标。截至目前，整个街区占地约120hm2，现存建筑物109多栋，建筑面积约为690万m2，容积率高达5.75。自江户时代开始，此地区一直是日本的政治、经济和文化中心，也是日本重要的经济中枢和交通枢纽[3]。
1 丸之内区位图，底图来源：Google Earth
2 丸之内历史发展，根据参考文献[5]绘制
1.1 街区诞生
19世纪后期，为适应现代化需要，日本政府积极将西方城市规划理念融入日本传统思维，效仿19世纪中叶奥斯曼巴黎改建模式，提出整合拓宽城市中心街道，建造宽阔的林荫大道、轮廓分明的街区，同时对地块结构进行调整，产生了允许建造大型、多层建筑的地块[4]。1889年，日本制定了第一个都市区规划《东京都市区改造计划》，对丸之内地区规划保留了现有布局，并建议加入城市交通改善项目。
丸之内地区原为江户城将军居所，1886年后日本三菱集团购入丸之内土地完成了土地的私有化，为后续的开发建设奠定了基础（图3）。1890年，三菱集团首次对丸之内进行开发，以英国红砖风格为基础规划建设了街区内道路，形成了宜人的步行空间，道路两侧为2~3层建筑，形成了“一丁伦敦”的历史景观[5]。其中三菱一号馆（1894年）、三菱二十一号馆（1914年）、丸之内火车站（1914年）等建筑陆续建成，象征着丸之内街区景观原型的诞生。直至1917年，丸之内街区已初具规模，街区内建筑高度被限定在31m以内，形成了特色的街区天际线，一条短而宽的轴线将丸之内车站与皇宫连接起来，成为重要的景观轴线[6]。
3 丸之内历史地图
1.2 综合改造
随着日本从二战失败中快速崛起，经济快速增长，汽车交通增加，符合新时代的生活需求产生。1959年，三菱集团对丸之内地区进行了“综合改造计划”的提案并制定了《丸之内综合改造计划》，该计划认为红砖建筑已经过时，要将现有的红砖办公楼换成新的办公楼来重建城市景观[7]。未来将以大供给、大容积为发展方向，逐渐将原来“伦敦一条街”时代的建筑物改建为16栋街区型办公楼，总建筑面积增至以前的5倍。
《丸之内综合改造计划》的主要目标之一是提高土地利用效率，以应对日益增长的功能需求。为此，计划允许将丸之内小街区融合为大街区形式，兴建高层建筑（≥100m），引入现代化的写字楼和商业大厦，如丸之内大厦、新丸之内大厦等（图4），高层建筑改变了丸之内地区的天际线，成为区域的新地标[8]。为改善道路和交通设施，提高交通的流动性和便利性，计划新建多条宽敞的街道和步行街，同时进行了地下通道的规划和建设，以缓解日益拥挤的交通状况。尽管计划注重现代化的城市更新，但充分考虑了历史建筑和文化遗产的保护，在改造过程中，虽然拆毁、破坏了个别历史建筑，但一些具有极高历史价值、文化和艺术价值的建筑仍得以保存和修复。通过《丸之内综合改造计划》的实施，街区焕发出了新的生机和活力，不仅带来了经济的繁荣，也提升了城市居民的生活品质。
4 丸之内历史照片
1.3 更新重建
日本经历了1950-1980年代高速经济增长，在1990年代后期面临衰退，此时丸之内街区已成为萧条的象征。日本的城市复兴已成为国家经济振兴战略的一部分，1990年东京都政府决定将以遗产为主导的城市复兴付诸实践，作为试图在城市规划体系框架内协调遗产保护与城市发展的国家经济举措的一部分[9]。2000年，日本东京都地方政府颁布了《东京构想2000》，明确了土地高度利用、市中心高密度化、地价上涨等目标，提出构建国际商务中心、一体化街区建设等目标。
在此背景下，三菱集团决心重振丸之内的形象，重现其繁荣图景，制定了《丸之内更新重建计划》。该计划是针对东京丸之内地区实施的一项城市更新计划（图5），提出适应经济、社会、文化、环境4个方面的要求，旨在通过规划和改善丸之内地区的基础设施、建筑环境和公共空间，提升居民和游客的生活质量，并促进该地区的可持续发展，以“开放、交流和互动”为目标打造极具活力的街区。通过政府和民间的合作与协调模式，促进街区功能、环境、景观和网络的多样化生活营造和复合街区的再生[10]。
5 丸之内更新重建示意
3-5来源：三菱地所设计
《丸之内更新重建计划》主要内容包括：（1）城市设计和规划：通过控制建筑的高度、密度和用途，保护和改善丸之内地区的历史和文化遗产，塑造其独特的城市形象和风貌；（2）建筑保护与更新：对旧建筑物进行保护和再利用，对建筑内外部的修复和改造，进行减震设计以解决安全问题，扩建、加建以满足现代需求；（3）基础设施改善：对基础设施进行更新，尤其以轨道交通优化为主要目标，以TOD模式激发街区活力保障居民和商业活动的正常运作；（4）公共空间规划：改善广场、步行街等公共空间，创造更加宜人和舒适的环境，充分利用中间过渡地带，增设绿化景观、休憩设施等；（5）可持续发展：通过提高屋顶、墙面、空地的绿化率，引入冷却设备解决城市热岛问题，推动中水的循环利用等[11]。
2 丸之内历史街区适应性保护与再生
丸之内历史街区作为东京市的重要区域之一，具有深厚的历史和文化价值，保留了许多历史建筑、历史遗迹和文化景观。丸之内见证了东京都市的发展和变迁，也是城市的象征和记忆的载体，形成了独特的城市历史空间[12]。由于日本经济社会的快速发展和丸之内土地利用压力骤增，导致历史建筑的保护和历史风貌的维持变得更加困难，许多历史建筑被拆除或修改，原有的城市布局和历史景观也受到威胁，对丸之内街区的文化价值造成破坏[13]。此外，商业活动和旅游业的不断扩大，导致社区的逐步剥离，削弱了丸之内的文化、历史内涵联系。因此，寻找可持续发展策略、平衡保护和发展的关系、探索适应性保护与再生的路径尤为重要。
街区保护与再生以“区域—轴线—节点”展开，按照历史、功能和空间的特征进行分区，依据重要交通干道和景观视廊展开轴线设计，以空间集约、功能多元、活力提升为目标，以重要交通节点作为街区活力辐射基点[14]。同时打造特色的景观轴线，在继承和延续了城市31m天际线的基础上，创造符合都市风貌的城市景观。以历史性和协调性为依据打造街区街景，形成丰富、便捷的地上、地下步行网络，营造与环境共生的特色街区。
2.1 建筑遗产保护与再利用
丸之内历史街区中的许多历史建筑被日本政府指定为重要文化财，针对这类建筑的修复与保护是关键，不仅涉及到传统建筑技术的应用[15]，例如修复和保存传统的建筑材料、技艺，还需要充分考虑建筑的功能性和安全性需求，在满足建筑空间需求、功能属性的基础上，增加或置换建筑功能，激发建筑再利用价值，结合现代技术和设计手段，以满足建筑结构安全和当代使用需求[16]。
三菱公司对丸之内车站[17]、工业俱乐部会馆、明治安田生命大厦、三菱一号馆[18]、中央邮便局[19]等建筑进行了修缮和再利用，力求保存位置、设计、材料、技艺的原真性，形成真实、完整的街区历史记忆界面，通过历史与现代元素的对比，以风貌协调为前提，实现了街区的整体性融合（表1）。其主要的保护手段包括：（1）修缮与保存；（2）新旧并存的改扩建；（3）重建与复原。保护的主要步骤包括：（1）外部修缮，墙面、屋顶、门窗等；（2）内部装修，穹顶、柱子、装饰等；（3）结构改造，加固、减震等；（4）设备更新，空调、电梯、给排水等。修缮后的历史建筑以点带面，延续了街区历史景观和场所精神，利用触媒效应推动了整个街区的复兴。同时，丸之内历史街区在保护更新中首次应用“容积率转移”制度，将历史建筑可用的容积率转移至相邻地块的建筑之上（图6），将丸之内车站文化财建筑的容积率转移至周边东京大厦等。为了回馈在建筑遗产保护上所作的贡献，政府以加大新建容积率的方式给予产权所有者奖励和补偿，通过转移容积率、容积率奖励制度使建筑遗产得以保护，且新建高层建筑与建筑遗产用途互补，可以有效解决历史建筑的保护难题。
6 容积率转移、奖励示意
2.2 街区功能置入与扩展
为了利用现代化的方式使历史街区适应现代生活和商业活动，改变丸之内街区商务占比过高、功能单一、昼夜人流差距大、缺乏城市魅力和吸引力等问题，丸之内通过增加功能多样性来实现街区的保护与再生，从单一功能向集合功能转变，对传统的办公用途进行升级，置入购物、休闲、餐饮、酒店、艺术多样性功能和设施（图7）。通过对历史空间的改造和再利用，改造建筑内部空间布局增加配套服务，适应新的功能需求，从而丰富街区功能业态，提升街区的整体品质（图8）。目前整个街区内共设有4个美术馆、2个室内画廊、1个博物馆、1个艺术作品馆、1个剧场、1个会议及艺术中心、6个高端酒店和2个购物中心，从而使该地区成为东京著名的文化历史时尚街区。
7 丸之内历史建筑及商业功能分布，底图来源：三菱地所设计
8 历史建筑的新旧共生，来源：三菱地所设计
为满足城市交通需求，丸之内街区充分发挥地下空间优势，基于日本站城一体化和以公共交通为导向（TOD）的开发模式，以轨道交通枢纽为节点，以地下通道为联系，建立了整体的地下空间步行系统，并在此基础上不断扩展和完善，实现了便捷、高效的城市交通网络。地下空间步行系统将丸之内各个街区无缝衔接起来，提供了一个整合了交通、购物、餐饮、休闲等多种功能的城市体验。以交通枢纽为中心，对广场、下沉广场、中庭等进行有效的布置，实现易识别的街区结构设计。
2.3 历史景观延续与协调
为了延续街区历史景观，创造风格统一、界面连续的街区风貌，政府特制定景观保护规划，包括景观评估、规范和标准，以确保新建筑和发展项目符合街区的景观特色和风貌。丸之内采取了“街景形成型”模式进行街区建设，继承历史上的“丸之内风格”，使街道与建筑形成呼应，创造符合人体尺度的街景。对历史景观轴线丸之内“1st”街道进行改造升级，以工业俱乐部会馆和丸之内大厦底层裙房高度基础，突出历史文化元素，强调街道布局、建筑高度和比例的重要性。在街区重要节点位置，对历史景观锚固点丸之内车站进行绝对保护（图9），对关联性要素要进行有机更新。规划同时保留了历史建筑的立面、色彩、屋顶、窗户和门廊等特征，利用元素母题进行优化设计，使街区风貌统一协调。在创造符合都市风格的城市景观的基础上，创新性地提出保留城市历史天际线，即保留丸之内第一次开发过程中形成的31m天际线（图10）。更新后的建筑裙楼高度不得超过31m，同时采用水平线条和夜间亮化照明强化历史天际线，形成了完整连续的景观记忆。
9 丸之内火车站全景
10 丸之内街区立面，根据参考文献[5]绘制
2.4 空间活力激发与提升
公共空间是社区活动和交往的重要场所，提升公共空间品质是激发街区活力的重要环节。丸之内历史街区适应性保护与再生的经验表明，重视改善公共空间品质至关重要。具体策略包括：（1）提升步行空间品质：仲街作为丸之内的中心轴，为提升安全性、舒适性，创造休憩空间，对街道进行拓宽，增设座椅、绿化小品等，并打开临街建筑界面，赋予街道新的活力；（2）创造建筑室外庭院：三菱一号馆将建筑背面停放马车的杂物空间改为室外庭院，不仅加强了与周边建筑联系，并创造了独立的公共休闲的室外空间，营造了多元的社交活动空间（图11）；（3）再生街区过渡空间：将历史建筑与新建建筑进行联系，运用材料、体块、高度等变化，强调公共空间的过渡作用，成为半开放式的交往场所；（4）人性化设计：从街区尺度到建筑体量，从材料到装饰，从内容到细节，突出人性化理念，尤其景观设计、无障碍设计凸显了街区营造中对公共空间品质的追求。
11 三菱一号馆公共空间
同时，丸之内街区以历史空间为载体，挖掘地区文脉要素，以传统民俗、场所精神和社区文化为切入点，广泛展开相关文化活动（图12），例如国际艺术展览、音乐会、传统民俗表演等，激发街区活力的同时增强社区居民归属感。充分发挥历史空间作用，促进不同背景和文化之间的交流，形成一个多元化、可持续的国际街区。
12 丸之内公共文化活动，来源：三菱地所设计
3 经验与借鉴
关于历史街区的保护与再生，日本已构建起一套相对完善的制度，包括法律法规、财政支持和社会治理等多层面的完整保障机制。其中最显著的特点在于以法律政策为依据，保护工作运行程序的规范化，涉及保护体系的形成、保护内容的确立、机构职能的分配、保护资金的来源、参与主体的多元和保护责权的法定。
3.1 公众参与
1988年，在丸之内第三次更新前，大手町·丸之内·有乐町区地区共同组成规划推进会，在广泛听取公众、专家、学者等意见的基础上充分调研，与地权所有者形成统一的城市保护与更新的意见，并于1994年签订“街区建设基本协定”，为推动街区保护和再生提供了方向性的指导[20]。1996年，与三菱集团、JR东日本以及政府行政管理者设立了建设恳谈会，为利益各方建立了沟通机制，基于PPP理念利益主体可以站在对等的立场上自由的讨论，形成了最终的“街区建设导则”。其中作为企业的一般社团法人城市建设推进会、大丸有区域管理协会也共同参与，基于未来图景，针对促进地区活化、环境改善、社区形成和商业环境创造等问题形成开发协议。公众参与已经成为日本遗产保护的重要特征，可以使自下而上的利益诉求和自上而下的保护约束在平等、开放的环境中交流和平衡，为普通民众参与遗产保护提供了具体可行的路径，以行政与公众相互协调下的目标为依据，对于指导和协调历史街区的保护和再生是积极适应社会制度的重要表象。
3.2 规划限制
丸之内通过制定具体的规划条例，既保护了街区的历史景观风貌，也对街区未来景观的发展进行约束和限制。其保护与再生经验表明，制定清晰的发展规划是实现街区再生的关键。规划不仅要明确街区的定位和目标，还包括遗产保护、经济发展、文化活动、社区参与等方面，以实现街区的整体协调和可持续发展。为了兼顾历史文化保护和城市更新，制定容积率转移、奖励政策，以保存建筑遗产，在谋求文化环境维护和提升的同时，促进地区土地的高度利用，推进商业和文化属性功能的再生[21]。在历史街区保护与再生中，保存历史景观风貌是产生具有辨识性和地域性的重要手段之一，通过对风险问题的评估预判，在追求利润的同时兼顾街区可持续发展，以历史景观保护为导向的方法符合街区历史背景现状，也呼应了都市发展计划的目标，因此丸之内历史街区加入视觉感受的“景观规划”内容，从历史景观视角思考“城市景观”未来塑造方向，来引导地区的保护和更新行为。
3.3 行政管理
东京都政府牵头成立专门事务局，通过开展有关研讨活动，协调丸之内历史街区的保护与再生。事务局由董事会和监事会组成，通过常务会议讨论各项工作，包括：都市政策与指导委员会、都市功能部、都市改造部、区域管理和推广部4个主要部门，以及防灾推进委员会和智慧城市委员会。其中都市政策和指导委员会主要负责整体丸之内的整体构想和行政合作，包括政策制定、制度设计、建设指南等[23]。街区内历史文化遗产相关的行政管理由文物保护管理部门和城市规划管理部门两个相对独立、平行的组织机构负责管理。此外，还有法定的咨询机构——审议会，其职责是为政府高层决策提供咨询服务，通过技术支持和监督，促使行政与学术的有机结合。除此之外，日本还设立了城市规划地方审议会、城市景观风致审议会、传统建筑保存审议会等类似的审议会制度。这些机构旨在提供专业观点，确保在决策过程中综合考虑各种因素[23]。
3.4 资金保障
丸之内历史街区的保护与再生项目资金来源主要是以企业出资为主、地区政府给予补贴的形式，期间《特别容积率适用区域允许容积率转移法》的实施既解决了企业盈利问题，也为建筑遗产的保护起到促进作用[24]。日本遗产保护工作的主要经费来源是国家、地方政府的专项财政拨款，还有银行贷款、社会公共事业经费为补充。财政拨款一半来源于国家，其余部分由地方承担；银行贷款采用担保形式，可向地方政府申请贴息、低息补助；社会公共事业经费主要来源于出售“历史文化城镇保护彩票”或者“文物保护彩票”的方法，也有社会团体的募捐等方式。同时日本政府也会尝试税务减免措施，包括针对历史街区相关的房地产税、遗产税和城市规划税减免等政策。此类资金来源和政策措施的综合运用，为丸之内历史街区的保护与再生项目提供了稳定的财务支持，通过企业出资和政府补贴相结合，既充分调动了社会资源，也确保了建筑遗产的有效保护。
4 总结
文章通过单一案例研究方法对丸之内历史街区适应性保护与再生的案例进行解析，分析其街区诞生、综合改造和更新重建的演化过程，归纳总结其建筑遗产保护与再利用、街区功能置入与拓展、历史景观延续和协调、空间活力激发和提升的适应性再生策略，并旨在总结解决功能、环境、交通、文化等复杂系统下的街区保护与再生经验，并从公众参与、规划限制、行政管理和资金保障方面总结其先进经验，以期为国内历史街区的复兴与可持续发展提供借鉴和参考。□（致谢：感谢三菱地所设计提供相关技术图纸资料，感谢日本神奈川大学野村和宣教授提供相关基础资料。）
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王园
B.1992，大连理工大学建筑与艺术学院博士研究生
金承协*（通信作者）
B.1967，东京大学博士
大连理工大学建筑与艺术学院教授
jinchengxie@dlut.edu.cn
王铁博
B.1998，大连理工大学建筑与艺术学院硕士研究生
国家自然科学基金
项目批准号：52078107
中央高校基本科研业务费专项资金
项目编号：1700/82232013
本文图表除注明外均由王园摄影、绘制
世界建筑 World Architecture清华大学主办，定期转播《世界建筑》杂志相关内容，掌握建筑界的热门信息和动态。2310篇原创内容公众号全文刊载于《世界建筑》202502期。转载请注明出处。
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